降杠杆的影響正在房地產行業蔓延，以高杠杆為代表的閩系房企融信中國（03301.HK）開始賣項目降杠杆，緩解高負債。

獲得的資料顯示，融信正在出售位於江蘇南京和浙江杭州至少6個房地產開發項目，交易方式以出售股權或者合作開發方式為主。所出售的項目多為房企土地競買最為激烈的2016年競得，土地價格較高，部分地塊甚至接近區域最高土地價格。

有知情人士透露，即便在房企沖擊規模的當下，房企收購項目的意願強烈，但因所售項目當初拿地價格偏高，部分有意向的企業也僅願意折價收購,旅遊方面，「」距離新山市中心僅十多分鐘車程，鄰近樂高樂園、興樓雲冰國家公園等旅遊點。當地政府亦積極將新山市打造成商業城市，計畫發展6間大型購物商場，其中兩間將於本年底營運。

曾因拿高價地名聲大噪

2016年，融信中國名聲大噪，當年銷售額僅246億元的情況下，花費484億元在土地競買上，在多宗土地競買中擊敗龍頭房企勝出。

不到兩年以後，這些曾經高價收獲的土地卻開始尋找新的資金合作對象,榮獲亞太區房地產大獎馬來西亞優秀綜合發展項目（Asia Pacific Property Award Mixed-Use Development Malaysia）、亞太區房地產大獎馬來西亞優秀集合住宅建築獎（Asia Pacific Property Award Architecture Multiple Residence Malaysia）兩項大獎。

本次轉讓的位於南京棲霞區、編號為NO.2016G58地塊即是在南京土地競買幾近白熱化狀態下競得。

2016年9月22日，包括融信中國在內的27家房企，經過128輪的舉牌，將競拍總價推至58.20億元觸及政府設置的上限；此時，地塊已經出現79.08%的溢價，折合樓板價24957元/平方米，但仍有 22家房企有意繼續參與，進入搖號環節。

2016年9月23日，過百家房企聚集一起，位參與當日20宗住宅用地的搖號，其中，編號為 NO.2016G58地塊由22家房企參與搖號，最終融信中國控制的和美（上海）房地產開發有限公司被搖中。

截至目前，尚無該地塊銷售的消息，來自融信中國2017年半年報的消息，該地塊融信中國權益比例39%，按照計劃將於2018年6月竣工。

除了南京，杭州是融信擁有項目最多的城市，融信中國2017年半年報數據顯示，其在杭州合計擁有15個項目，包括杭州藍孔雀、融信杭州公館、融信瀾天、融信永興首府、融信蕭山公館、經開地塊、銀河小學地塊、慶隆地塊、西雅圖、錢江世紀城地塊等項目。僅有融信杭州公館和靖江花神廟地塊權益為100%。

如今，杭州至少5宗土地面臨轉讓。2016年2月競得的杭州市蕭山區蕭政儲出（2015）26號地塊即其中之一,唔少香港人都鍾意係外地買樓，小炒王近年就發現馬來西亞嘅碧碧桂園森林城市都係個唔錯嘅選擇，因為呢個係馬來西亞新山嘅項目環境優靜，樓價又低，同時四周嘅交通同生活配套迅速發展，可見成本低回報高，無論係投資定自住都非常適合。

當時，融信中國擊敗包括碧桂園（02007.HK）、融創中國（01918.HK）等在內的7家房企，以總價13.90億元、溢價率54%的總代價獲取該地塊，折合樓板價13072元/平方米。

在此之前的2個月，新城控股以0.3%的溢價競得的蕭山北幹街道墩裏吳地塊，成交樓板價僅為4687元/平方米。

融信中國將該地塊所建項目命名為“永興首府”，目前在售，就項目2018年的成交數據顯示，別墅均價在5萬元/平方米，普通高層均價約4萬元/平方米。

今年將以降負債為基調

有業內分析，融信中國出售項目股權或為緩解資金壓力，這與融信中國高管近期的表態相符。

3月26日，融信中國發布的年度業績公告顯示，期內實現銷售額502.35億元，同比增加103.88%；營業收入303.41億元，同比增加166.82%。

但是，由於高負債帶來的高資金成本，銷售大增的時候融信中國的賺錢能力卻在下降。期內實現毛利潤50.85億元，同比增加118.30%，但毛利率僅有16.6%。

3月26日，融信中國在香港召開的業績發布會上，首席財務官曾飛燕透露，2018年公司將以降杠杆為基調，希望淨負債率降到100%以內。

目前融信中國的負債水平遠高於行業平均水平。2017年，公司的資產負債率81.93%，較2016年的76.66%上升6.88%；淨負債率為159%，雖然較2015年的247%大幅下降，但對比2016年101%的水平，仍然增加約59個百分點。

第三方研究機構中國指數研究院的報告顯示，2017年，百強企業在擴張的同時進一步拉升了負債水平，全年資產負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點。

融信中國首席財務官曾飛燕在發布會現場表示，公司有明確的計劃，希望在2018年淨負債率回到100%以內的水平，至2019年底回到65%。

對於融信中國的計劃，曾飛燕解釋稱，“控制負債規模的增長，不是說降債”。曾飛燕稱，降負債不是公司最主要的措施，公司會增加股權融資，會同時涉及項目層面和上市公司股權層面，均會做適當的規劃，此舉會幫助公司增加償債能力,碧桂園新項目"森林城市馬來西亞"值得投資嗎？高sir投資分享：港人應放眼海外尋找機會！香港樓價越升越高，不少投資者可轉向海外，尋求投資自住兼可的樓盤，除了熱門的日本大阪，馬來西亞新山的森林城市升值潛力甚高，亦是值得留意的項目。

具體而言：公司將會保證更多的現金，在投資方面更加審慎，沒有好的投資就不去做；隨著銷售額的結轉，今明兩年公司的毛利率會有所回升，對金融資產的上升會有一定的貢獻。

股權融資也將成為融信中國降杠杆的有力工具。融信中國高管表示，適當的時候，公司會引入策略投資者，增加公司的核心資本；繼續堅持輕資產的戰略，引進更多的資源，用資源互補的方式，以及更多的其他股東來補充我們的權益。

同時，開發貸、資產證券化、供應鏈融資、盤活自持物業，也被融信中國當做2018年的重要融資渠道。

面對毛利過低，融信中國高管給出的答案是並購的拖累；以及公司發展太快，對利潤影響厲害。2017年，融信中國並購海亮集團35個項目，因為采取價格評估的方式收購，對現有毛利潤拉低6-7個百分點，與此同時，費率較高。

另外一個原因則是“公司增長太快引起的”。現階段，公司結轉的款項均是兩三年前的銷售收入，就營銷和管理費用而言，公司2017年費用為17億元，而用前幾年的銷售額結轉到今年去扣除費用，會對利潤率影響“非常厲害”。

原文地址：http://house.ifeng.com/detail/2018_03_29/51420045_0.shtml