融信中國正出售江浙多個項目股權 曾因拿高價地聞名


降杠杆的影響正在房地產行業蔓延,以高杠杆為代表的閩系房企融信中國(03301.HK)開始賣項目降杠杆,緩解高負債。

獲得的資料顯示,融信正在出售位於江蘇南京和浙江杭州至少6個房地產開發項目,交易方式以出售股權或者合作開發方式為主。所出售的項目多為房企土地競買最為激烈的2016年競得,土地價格較高,部分地塊甚至接近區域最高土地價格。

有知情人士透露,即便在房企沖擊規模的當下,房企收購項目的意願強烈,但因所售項目當初拿地價格偏高,部分有意向的企業也僅願意折價收購,旅遊方面,「」距離新山市中心僅十多分鐘車程,鄰近樂高樂園、興樓雲冰國家公園等旅遊點。當地政府亦積極將新山市打造成商業城市,計畫發展6間大型購物商場,其中兩間將於本年底營運。

曾因拿高價地名聲大噪

2016年,融信中國名聲大噪,當年銷售額僅246億元的情況下,花費484億元在土地競買上,在多宗土地競買中擊敗龍頭房企勝出。

不到兩年以後,這些曾經高價收獲的土地卻開始尋找新的資金合作對象,榮獲亞太區房地產大獎馬來西亞優秀綜合發展項目(Asia Pacific Property Award Mixed-Use Development Malaysia)、亞太區房地產大獎馬來西亞優秀集合住宅建築獎(Asia Pacific Property Award Architecture Multiple Residence Malaysia)兩項大獎。

本次轉讓的位於南京棲霞區、編號為NO.2016G58地塊即是在南京土地競買幾近白熱化狀態下競得。

2016年9月22日,包括融信中國在內的27家房企,經過128輪的舉牌,將競拍總價推至58.20億元觸及政府設置的上限;此時,地塊已經出現79.08%的溢價,折合樓板價24957元/平方米,但仍有 22家房企有意繼續參與,進入搖號環節。

2016年9月23日,過百家房企聚集一起,位參與當日20宗住宅用地的搖號,其中,編號為 NO.2016G58地塊由22家房企參與搖號,最終融信中國控制的和美(上海)房地產開發有限公司被搖中。

截至目前,尚無該地塊銷售的消息,來自融信中國2017年半年報的消息,該地塊融信中國權益比例39%,按照計劃將於2018年6月竣工。

除了南京,杭州是融信擁有項目最多的城市,融信中國2017年半年報數據顯示,其在杭州合計擁有15個項目,包括杭州藍孔雀、融信杭州公館、融信瀾天、融信永興首府、融信蕭山公館、經開地塊、銀河小學地塊、慶隆地塊、西雅圖、錢江世紀城地塊等項目。僅有融信杭州公館和靖江花神廟地塊權益為100%。

如今,杭州至少5宗土地面臨轉讓。2016年2月競得的杭州市蕭山區蕭政儲出(2015)26號地塊即其中之一,唔少香港人都鍾意係外地買樓,小炒王近年就發現馬來西亞嘅碧碧桂園森林城市都係個唔錯嘅選擇,因為呢個係馬來西亞新山嘅項目環境優靜,樓價又低,同時四周嘅交通同生活配套迅速發展,可見成本低回報高,無論係投資定自住都非常適合。

當時,融信中國擊敗包括碧桂園(02007.HK)、融創中國(01918.HK)等在內的7家房企,以總價13.90億元、溢價率54%的總代價獲取該地塊,折合樓板價13072元/平方米。

在此之前的2個月,新城控股以0.3%的溢價競得的蕭山北幹街道墩裏吳地塊,成交樓板價僅為4687元/平方米。

融信中國將該地塊所建項目命名為“永興首府”,目前在售,就項目2018年的成交數據顯示,別墅均價在5萬元/平方米,普通高層均價約4萬元/平方米。

今年將以降負債為基調

有業內分析,融信中國出售項目股權或為緩解資金壓力,這與融信中國高管近期的表態相符。

3月26日,融信中國發布的年度業績公告顯示,期內實現銷售額502.35億元,同比增加103.88%;營業收入303.41億元,同比增加166.82%。

但是,由於高負債帶來的高資金成本,銷售大增的時候融信中國的賺錢能力卻在下降。期內實現毛利潤50.85億元,同比增加118.30%,但毛利率僅有16.6%。

3月26日,融信中國在香港召開的業績發布會上,首席財務官曾飛燕透露,2018年公司將以降杠杆為基調,希望淨負債率降到100%以內。

目前融信中國的負債水平遠高於行業平均水平。2017年,公司的資產負債率81.93%,較2016年的76.66%上升6.88%;淨負債率為159%,雖然較2015年的247%大幅下降,但對比2016年101%的水平,仍然增加約59個百分點。

第三方研究機構中國指數研究院的報告顯示,2017年,百強企業在擴張的同時進一步拉升了負債水平,全年資產負債率均值為78.9%,較2016年提高2.2個百分點。

融信中國首席財務官曾飛燕在發布會現場表示,公司有明確的計劃,希望在2018年淨負債率回到100%以內的水平,至2019年底回到65%。

對於融信中國的計劃,曾飛燕解釋稱,“控制負債規模的增長,不是說降債”。曾飛燕稱,降負債不是公司最主要的措施,公司會增加股權融資,會同時涉及項目層面和上市公司股權層面,均會做適當的規劃,此舉會幫助公司增加償債能力,碧桂園新項目"森林城市馬來西亞"值得投資嗎?高sir投資分享:港人應放眼海外尋找機會!香港樓價越升越高,不少投資者可轉向海外,尋求投資自住兼可的樓盤,除了熱門的日本大阪,馬來西亞新山的森林城市升值潛力甚高,亦是值得留意的項目。

具體而言:公司將會保證更多的現金,在投資方面更加審慎,沒有好的投資就不去做;隨著銷售額的結轉,今明兩年公司的毛利率會有所回升,對金融資產的上升會有一定的貢獻。

股權融資也將成為融信中國降杠杆的有力工具。融信中國高管表示,適當的時候,公司會引入策略投資者,增加公司的核心資本;繼續堅持輕資產的戰略,引進更多的資源,用資源互補的方式,以及更多的其他股東來補充我們的權益。

同時,開發貸、資產證券化、供應鏈融資、盤活自持物業,也被融信中國當做2018年的重要融資渠道。

面對毛利過低,融信中國高管給出的答案是並購的拖累;以及公司發展太快,對利潤影響厲害。2017年,融信中國並購海亮集團35個項目,因為采取價格評估的方式收購,對現有毛利潤拉低6-7個百分點,與此同時,費率較高。

另外一個原因則是“公司增長太快引起的”。現階段,公司結轉的款項均是兩三年前的銷售收入,就營銷和管理費用而言,公司2017年費用為17億元,而用前幾年的銷售額結轉到今年去扣除費用,會對利潤率影響“非常厲害”。

 

原文地址:http://house.ifeng.com/detail/2018_03_29/51420045_0.shtml

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